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  • Les Garanties du Neuf

    Lors de l’achat de votre logement neuf, vous bénéficiez de nombreuses garanties qui vous permettent d’envisager votre avenir en toute sécurité.

    Il y a deux types de garanties :

    • Celles qui sont liées à l’opération immobilière
    • Celles qui sont directement liées au bien immobilier que vous avez acheté

    Elles prennent effet au jour de la réception de l’immeuble par le promoteur, c’est-à-dire à une date antérieure à celle de votre livraison.

    En cas de revente de votre logement avant l’expiration de leur durée de validité, ces garanties se transmettent aux acquéreurs suivants.

    Garanties concernant l’opération immobilière

    Ces garanties sont obligatoires et figurent déjà dans le contrat que vous allez signer au moment de la réservation du bien. Elles courent jusqu’à la livraison du bien.

    La garantie de remboursement

    Elle assure à l’acquéreur la restitution des sommes versées lors de la signature du contrat de réservation préalable à la vente en l’état futur d’achèvement, en cas de non-réalisation dans le délai contractuel des conditions suspensives prévues au contrat.

    Elle est fournie par un Garant ou peut prendre plus généralement la forme d’une consignation de fonds chez le notaire.

    La garantie d’achèvement

    La Garantie financière d’achèvement (GFA), répond, en droit français dans le cadre de la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), à l’obligation de l’Article L.261-1 et suivants du Code de la Construction et de l’habitation (CCH) et donne à l’acquéreur la certitude qu’en cas de défaillance du promoteur, le financement de l’achèvement de l’immeuble est garanti. Depuis le 1er janvier 2015, la législation fait obligation au promoteur de fournir une garantie extrinsèque (c’est-à-dire résultant de l’intervention d’un tiers garant, comme un organisme bancaire ou un assureur) à ses acquéreurs.

    Cette garantie protège l’acquéreur contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délai convenus, en cas de défaillance du promoteur.

    Garanties concernant le bien immobilier

    La garantie contre les vis apparents

    Le jour de la remise des clefs de votre logement, vous ferez avec CAP SYNTHESE un état des lieux minutieux de votre bien. Si vous remarquez des vices apparents, tels que des rayures, des défauts de peinture, des dysfonctionnements… ils seront consignés sur le procès-verbal de livraison à l’issue de cette visite. Vous disposez ensuite d’un mois à compter de ce jour pour signaler tout problème apparent non consigné lors de la livraison. La garantie des vices apparents oblige votre promoteur à remédier à ces vices au plus vite en sollicitant directement l’intervention des entreprises.

    La garantie de parfait achèvement

    La garantie de parfait achèvement des travaux couvre l’ensemble des désordres et des malfaçons qui ont été notés sur le procès-verbal de réception des travaux ou qui sont apparus au cours de l’année qui suit la date de ce procès-verbal (dans ce second cas, les vices doivent être signalés par un courrier de mise en demeure adressé en lettre recommandé). Si ce type de dommage survient, le constructeur est obligé de prendre en charge leur réparation.

    La garantie de parfait achèvement est prévue à l’article 1792-6 alinéa 2 du Code civil. Le maitre d’ouvrage peut donc faire valoir cet article de loi en cas de litige.

    Tous les types de dommages, défauts et malfaçons sont concernés, quelles que soient leur nature et leur importance. A l’exception de ceux qui sont dus à un mauvais entretien de la part de l’occupant du logement.

    L’entrepreneur est obligé de réparer ces dommages. Il s’agit d’une garantie légale dont il ne peut pas s’exonérer.

    Si les dommages ne sont pas réparés dans les délais prévus, l’acquéreur peut saisir la justice, dans le délai d’un an après la réception des travaux, pour demander des indemnités de retard. Il peut aussi obtenir l’autorisation de faire exécuter ces réparations par une autre entreprise et d’en demander le remboursement.

    La garantie biennale

    Cette garantie biennale concerne certains éléments d’équipement qui peuvent être dissociés de la construction et enlevés ou remplacés sans détériorer le bâtiment : équipements ménagers, portes, fenêtres, revêtements muraux, volets, robinets, moquettes, etc…

    En cas de défaut, de malfaçons ou de dysfonctionnements, ces éléments d’équipement doivent être réparés ou remplacés par l’entrepreneur concernés. Sauf s’il prouve une mauvaise utilisation de votre part.

    La demande doit intervenir dans les deux ans qui suivent la réception des travaux.

    Il s’agit d’une garantie légale dont le constructeur ou l’entrepreneur ne peut pas s’affranchir. Toute clause contraire dans le contrat serait frappée de nullité.

    En cas de refus de l’entrepreneur, vous devez engager une action devant le tribunal d’instance (ou de grande instance si le montant des réparations dépasse 7 600 euros). En respectant naturellement le délai de deux ans propre à la garantie des éléments d’équipements.

    La garantie décennale

    Travaux concernés

    La garantie décennale ne concerne que les travaux de construction et les ouvrages immobiliers au sens de l’article 1792 du Code civil). Entre autres et par exemple :

    • Les travaux de construction ou de reconstruction. Vous faites construire un garage, une véranda, une terrasse, etc.
    • Les travaux de réhabilitation et de rénovation : rénovation de toitures ou de murs, ravalement, installation d’éléments sanitaires avec création de conduites d’eau, etc.
    • Certains travaux intérieurs quand ils sont indissociables du bâtiment ou du gros œuvre : une cuisine encastrée, un carrelage, une cheminée scellée, un chauffage dont les canalisations sont encastrées, etc…

    Dommages concernés

    La garantie décennale ne couvre pas tous les types de malfaçons ou de désordres au contraire de la garantie de parfait achèvement. Seuls certains dommages sont couverts.

    • Les dommages qui compromettent la solidité du bâtiment.
    • Les dommages qui rendent l’immeuble impropre à sa destination. Par exemple quand le logement devient inhabitable du fait d’infiltrations d’eau, etc.

    Exemples : effondrement, glissement de terrain, infiltrations d’eau dues à un défaut d’étanchéité d’une toiture, etc. En revanche, si des fissures apparaissent sur un mur ou un plafond, elles ne sont pas couvertes par la garantie décennale dès lors qu’elles ne compromettent pas leur solidité.

    A noter qu’en cas de travaux susceptibles de mettre en jeu la garantie décennale, vous devez obligatoirement souscrire une garantie dommages-ouvrage afin de garantir le paiement rapide des travaux de réparation relevant de la garantie décennale. La garantie dommages-ouvrage débute à l’expiration de la garantie de parfait achèvement et est d’une durée de 10 ans à compter de la date de réception des travaux.